Несколько крупных российских банков заявили, что будут взимать с застройщиков комиссии по государственным ипотечным программам — чтобы компенсировать свои потери от изменения правил льготной ипотеки. Это уже начало сказываться на сделках и ценах на первичном рынке, сообщают читатели «Бумаги».
Часть девелоперов согласилась на комиссию, часть выступила против, а на действия банков пожаловались в ФАС.
«Бумага» рассказывает, как эта ситуация повлияет на строительный рынок и каких последствий стоит ждать.
Банки требуют у застройщиков субсидии, объясняя это изменением правил льготной ипотеки
В конце 2023 года СМИ сообщили, что «Сбер» намерен пересмотреть работу с застройщиками по государственным программам льготной ипотеки. Финансовая организация предупредила, что с 11 января будет взимать с девелоперов комиссии по всем ипотечным госпрограммам: например, за каждого клиента с семейной ипотекой застройщик должен выплатить банку 8,4 % от суммы кредита.
Это решение «Сбер» объяснил новыми условиями льготной ипотеки, которые вступили в силу 23 декабря. Одним из изменений стало снижение размера субсидии со стороны государства — раньше государство компенсировало банкам разницу между ставкой ипотеки по госпрограмме и ключевой ставкой и выплачивало дополнительно 2,5 % от суммы кредита. С 23 декабря дополнительную компенсацию сократили до 1,5 %, пояснил «Коммерсант».
В январе примеру «Сбера» последовали и другие российские кредитные организации — например, «ВТБ». Теперь льготную ипотеку в этом банке предоставляют только при покупке жилья у партнеров — тех застройщиков, которые согласились субсидировать кредиты для банка. На сайте «ВТБ» говорится, что в Петербурге партнерами банка являются 12 строительных компаний: например, «ЛСР» и «Эталон».
С 15 января аналогичные условия будут действовать и в «Альфа-банке»: льготные ипотечные кредиты банк будет выдавать только в случае субсидирования процентной ставки застройщиком, писал телеграм-канал «Ипотека и недвижимость».
В пресс-службе ГК «Страна Девелопмент» сообщили «Бумаге», что многие российские банки не ввели дополнительных условий для застройщиков. По данным компании, субсидий от девелоперов не требуют «Дом.рф», «Газпромбанк», «Россельхозбанк», «Тинькофф», «Уральский банк реконструкции и развития», «Всероссийский банк развития регионов», «Сургутнефтегазбанк».
Вместе с тем условия для покупателей изменились и в некоторых из этих организаций: например, «Газпромбанк» повысил первоначальный взнос по льготной ипотеке до 50 % для клиентов, которые не получают зарплату на счета в этом банке.
Девелоперы недовольны этой ситуацией, на банки пожаловались в ФАС
Действия крупных банков вызвали недовольство застройщиков. Компании объясняют клиентам, что жилье по ипотеке с субсидированием обойдется дороже и советуют брать кредиты в тех банках, которые не меняли условий, пишет «Фонтанка».
«Пока с удорожанием у нас пойдет только „Сбербанк“, „ВТБ“ и „Альфа“ <…> [Эти банки] требуют от застройщиков простимулировать ставку госпрограмм. Эта стимуляция составляет где-то от 7 % до 10 % в зависимости от программы, банка и застройщика. Вот эта стимуляция будет накладываться на удорожание по квартире. То есть если квартира стоит 6 миллионов рублей, и вы захотите взять ставку „Сбербанка“, допустим, 8 % госпрограммы, то закладывайте [еще] плюс 8 % в среднем на квартиру на удорожание», — рассказала изданию менеджер строительной компании.
Другие девелоперы в принципе приостановили работу с банками, требующими субсидировать льготную ипотеку. Это сделали, например, «ЦДС» и Setl Group.
«Мы не согласны с новыми условиями субсидирования ипотеки, из-за которых строящееся жилье становится дороже. Поэтому ищем и находим решения, позволяющие нам и нашим покупателям избежать этого», — объяснила пресс-служба Setl Group.
Жалобы на действия кредитных организаций поступили и в Федеральную антимонопольную службу (ФАС). Партнер практики конкурентного права BGP Litigation Ирина Акимова рассказала «Известиям», что ФАС может возбудить против крупнейших банков дело в соответствии с законом «О защите конкуренции». С другой стороны, служба может и не отреагировать на жалобы, пояснил изданию эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Евгений Миронюк.
У Центробанка пока нет ясной позиции по этому вопросу. Представители регулятора заявили «РБК», что изучают «новые практики» на ипотечном рынке.
Если ситуацию не урегулируют, цены на первичном рынке вырастут, а спрос на новые квартиры упадет
«Банкам стала не интересна льготная ипотека, так как выгоды от нее нет. А застройщики не готовы взять дополнительные расходы на себя», — описал ситуацию на ипотечном рынке телеграм-канал «Ипотека и недвижимость».
Участники рынка предполагают, что выплаты банкам от застройщиков приведут к подорожанию жилья для покупателей: строительные компании просто заложат эти комиссии в стоимость квартир.
«Все комиссии в дальнейшем лягут на плечи конечного покупателя, и стоимость недвижимости вырастет, а это в свою очередь еще уменьшит реальный потребительский спрос и уменьшит объемы реализации. Но вполне возможно, что в этом и есть задача, чтобы обуздать инфляцию», — рассказал «Деловому Петербургу» коммерческий директор ГК «Полис» Дмитрий Макаров.
«Обвал продаж на первичном рынке» прогнозирует и директор департамента недвижимости группы «ЦДС» Сергей Терентьев — в том случае, если банки и застройщики не найдут компромиссное решение.
Еще одним фактором снижения спроса на жилье станут новые правила льготной ипотеки, по которым первый взнос вырос с 20 % до 30 %, а максимальный размер кредита в Петербурге и Ленобласти снизился с 12 до 6 миллионов рублей. Еще в декабре — до того, как банки анонсировали комиссии для застройщиков — эксперты предполагали, что продажи жилья на первичном рынке в Петербурге снизятся на 20-30 %.
Льготную ипотеку в ее нынешней форме закончат летом. Госпрограммы в этой области хотят сделать более адресными
Льготную ипотеку запустили в России в 2020 году, чтобы поддержать строительную отрасль во время пандемии коронавируса. Позднее программу несколько раз продлевали, хотя финансовые ведомства — например, Минфин — выступали против этого. «Продление [льготной] ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает доступность жилья», — говорила в 2021 году глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
1 июля 2024 года программа в прежнем виде прекратит существование. Власти сохранят семейную ипотеку, а по остальным государственным программам перейдут на «кластерный подход», говорил вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, это позволит поддержать строительный сектор в тех регионах, которые в этом нуждаются.
Идею «региональной ипотеки» поддерживает и глава ЦБ Эльвира Набиуллина. «У нас действительно есть проблема, что в ряде регионов застой на жилищном рынке. Мы видим, что жилищное строительство и доступность ипотеки сосредоточены в крупных городах. Конечно, поэтому должны быть инструменты, которые позволяют людям вне зависимости от того, где они живут, решать жилищные проблемы», — рассказала она в интервью «РБК».
Набиуллина также отметила, что государственные программы льготной ипотеки будут действовать в России и в дальнейшем, но станут более адресными. Конкретные параметры новых программ еще обсуждаются.
Ранее участники рынка говорили и о других возможных решениях. Например, гендиректор VSN Group Яна Глазунова предлагала закрепить льготную ипотеку за каждым покупателем разово — чтобы программой пользовались только для покупки собственного жилья, а не для инвестиций в недвижимость.
А гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер в разговоре с «Business FM Петербург» заявил, что льготную ипотеку следует сохранить, но позволить увеличивать льготную ставку вслед за ключевой ставкой. «Если и нужно по каким-то причинам увеличивать ключевую ставку, тогда целесообразно было бы ровно на столько же поднимать льготную ставку. Чтобы в результате льгота оставалась, от нее был симулирующий эффект, но чтобы не было дикого разрыва», — пояснил он.
Фото на обложке: Администрация Санкт‑Петербурга
Что еще почитать:
- Дачи в Ленобласти вместо теплых стран. Насколько подорожала аренда домов на Новый год.
